VILLE DE ROUEN - CONSEIL MUNICIPAL - SEANCE DU 6 JUIN 2014

RAPPORT AU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE COMMERCIAL DE LA GRAND’MARE

BAIL A CONSTRUCTION

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

MODIFICATION

Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

présente le rapport suivant :

MESDAMES,

MESSIEURS,

Le centre commercial de la Grand’Mare a été pour partie édifié dans le cadre d’un bail à construction signé les 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973, pour une durée de 61 ans à compter du 1er janvier 1972, et dont la Ville détient aujourd’hui les droits de bailleur.

Les droits de preneur afférents à ce bail sont quant à eux détenus par la société ROUEN Seine Aménagement (R. S. A. )

Par délibération en date du 27 mai 2013, le Conseil Municipal a approuvé la cession des droits détenus par la Ville de ROUEN à la Société d’Économie Mixte ROUEN Immobilier (S. E. M. R. I. ), ayant notamment pour objet de favoriser le développement d’activités économiques en Zone Urbaine Sensible (Z. U. S. ).

La valeur du centre commercial a, à cette occasion, été chiffrée à 1. 100, 000 € Hors Taxes et Hors Droits (H. T. /H. D. ), dont 783. 535 € pour les cases commerciales relevant du bail à construction, cette partie du prix étant par ailleurs ventilée comme suit :

- valeur des droits de bailleur détenus par la Ville : 240. 274 € H. T. /H. D. ,

- valeur des droits de preneur détenu par R. S. A. : 543. 261 € H. T. /H. D. ,

Cette valorisation était en large part fondée sur le revenu locatif généré par le centre commercial de la Grand’Mare.

Il apparaît toutefois que la démolition des immeubles « Verre et acier » (250 logements sur les îlots Rameau 2 et 3) a un impact significatif sur le chiffre d’affaires de la plupart des commerçants du centre.

Afin de prendre en compte ces difficultés, il a été décidé de procéder à un abattement de 25 % sur tous les loyers à compter du 1er janvier 2014 et jusqu’à la livraison des 140 logements qui seront reconstruits sur les îlots Rameau 2 et 3, dont la livraison est programmée pour le second semestre 2016.

Cet abattement, qui impacte significativement le revenu locatif attendu du centre commercial de la Grand’Mare, a conduit à un nouvel examen de la valeur vénale de cet ensemble immobilier.

Au terme de ce réexamen, il a été convenu de ramener la valeur du centre commercial à un prix global de 700. 000 € H. T. /H. D. , conforme à l’estimation réalisée par France Domaine, dont 498. 613, 38 € pour les cases relevant du bail à construction. Cette partie du prix est désormais à ventiler comme suit :

- valeur des droits de bailleur détenus par la Ville de ROUEN : 152. 901, 71 € H. T. /H. D. ,

- valeur des droits de preneur détenus par R. S. A. : 345. 711, 67 € H. T. /H. D. ,

Il vous est donc proposé de :

1. - approuver les nouvelles modalités de valorisation du centre commercial de la Grand’Mare,

2. - confirmer la cession à la Société d’Économie Mixte ROUEN Immobilier (S. E. M. R. I. ) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,

3. - préciser que cette cession interviendra au prix de 152. 901. 71 € H. T. /H. D. ,

4. - autoriser M. le Maire à signer les actes à intervenir.

Si les conclusions de ce rapport recueillent votre accord, je vous propose d’adopter la délibération ci-jointe.

VILLE DE ROUEN – CONSEIL MUNICIPAL – SEANCE DU 6 JUIN 2014

DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

CENTRE COMMERCIAL DE LA GRAND’MARE

BAIL A CONSTRUCTION

CESSION DES DROITS DE BAILLEUR

MODIFICATION

LE CONSEIL MUNICIPAL,

- Sur le rapport de Mme Christine RAMBAUD, Adjointe,

VU :

- Le Code Général des Collectivités Territoriales,

- Le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques,

- Le Code de l’Urbanisme,

- Le bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973, afférent au centre commercial de la Grand’Mare,

- L’état descriptif de division en volumes afférent à la partie Sud de la de la Grand’Mare,

- La délibération du 27 mai 2013, approuvant la cession à la S. E. M. ROUEN Immobilier des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973

- L’avis de France Domaine,

CONSIDERANT :

- Que, par une délibération en date du 27 mai 2013 le Conseil Municipal a approuvé la cession à la Société d’Économie Mixte ROUEN Immobilier (S. E. M. R. I. ) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction en date des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,

- Que, les difficultés rencontrées par les commerçants du centre commercial de la Grand’Mare, consécutivement à la démolition des bâtiments « Verre et acier » (250 logements déconstruits sur les îlots Rameau 2 et 3) ont conduit la Ville à décider d’un abattement du 25 % sur tous les loyers du centre, à compter du 1er janvier 2014 et jusqu’à la livraison des 140 logements qui seront reconstruits sur ces deux îlots Rameau 2 et 3 et dont la livraison est programmée pour le second semestre 2016,

- Que cet abattement impacte le rendement locatif du centre commercial de la Grand’Mare et qu’il a en conséquence été décidé de ramener la valeur de cet équipement à un prix global de 700. 000 € H. T. /H. D. conforme à l’estimation réalisée par France Domaine, dont 498. 613, 38 € pour les cases relevant du bail à construction, une partie de ce prix, soit 152. 901, 71 €, revenant à la Ville de ROUEN en qualité de bailleur et une autre partie, soit 345. 711. 67 €, à la société ROUEN Seine Aménagement en qualité de preneur à bail,

APRES EN AVOIR DELIBERE :

1. - approuve les nouvelles modalités de valorisation du centre commercial de la Grand’Mare.

2. - confirme la cession à la Société d’Économie Mixte ROUEN Immobilier (S. E. M. R. I. ) des droits détenus par la Ville de ROUEN dans le cadre du bail à construction des 24 avril 1972, 15 décembre 1972 et 23 février 1973,

3. - précise que cette cession interviendra au prix de 152. 901, 71 € H. T. /H. D. ,

4. - autorise M. le Maire à signer les actes à intervenir,

5. - précise que la recette en résultant sera imputée au chapitre 77 (produits exceptionnels), article 775 (produits des cessions d’immobilisations) du budget.

FAIT A ROUEN, en L’HOTEL DE VILLE, les jour, mois et an susdits.

p. extrait conforme

p. LE MAIRE DE ROUEN, suivent les signatures,

par délégation,